■百科全说

　　案例回放：

　　年初，齐女士通过某中介公司购买了一套学区房，为的就是能让即将达到学龄的孩子迁入户口后可以顺利入学。可是，当齐女士拿着已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现原房主并未将户口迁出。经过询问才得知，这其实是卖家在买房之初，前一户户主留下的户口。而多年过去早已联系不上原房东，该卖家对此也无能为力。齐女士觉得很郁闷，本来是为了孩子可以上学才买的房子，如果长时间联系不上原房东而办不了落户，一旦耽误了孩子入学那可是大事了。

　　专家分析：

　　对此，记者采访的多名二手房业内人士均表示，户籍迁移一直都是二手房交易过程中相对容易忽略却至关重要的问题。“我们还遇到过更棘手的情况，就是卖家明确表示不愿意将户口迁出。最终原因是该房源处在即将拆迁的片区，卖家‘赖着不走’就是为了在拆迁补偿上和新东家‘分一杯羹’。”据悉，该纠纷最终还是闹上了法庭。

　　记者通过了解得知，二手房交易的一般流程是，买卖双方经过谈判同意成交以后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，产权过户是与房款支付同时进行的。而上户口则并不在这一过程之内，所以常常在交易过程当中被忽略。

　　业内专家表示，买二手房并在此落户，需要在买方拥有了房产证后才能进行处理。而由于办证部门和户籍部门不属一个职能部门，所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口就跟着迁过来了。再者，派出所不会在房屋交易之后主动找上门来要求迁户口。“因此，如果双方都不留意的话，户口问题自然不会解决，很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。”

　　为什么户口问题一旦被忽略就会在后续带来不小的麻烦，专家解释到，“由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。”

　　法律专家建议，在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。买方在购买二手房时，首先可以要求卖方一起先到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况。其次，最好让卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。

　　在房子交易以前，最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。“买方可以要求在合同里注明，在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才支付需缴纳的购房款。另外，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定，比如一旦违约赔付多少违约款项等等。”明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任。今后一旦遭遇此类纠纷，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

　　“如果房源还将面临着拆迁等问题，而且是按照户籍人数来补偿的话，补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。”千万不要忽视户口迁移的问题，法律专家再次提醒。